商业地产的投资回报率是如何计算的?多少算合适?
一般开发商在确定商业地产的投资回报率时必须考虑的几个数据;1.贷款利率:目前在6%以上2.物价系数:目前年均增长率在2~3%3.风险系数:一般不低于***利率暂取6%4.还原利率:就是商业物业收益法定价分析中使用的投资回报率,必须包括***利率,物价系数和风险系数对投资回报率的影响.前三项加起来就高达14~15%,如果投资者靠***购铺是躲不掉年年看涨的***利率;(若全是自有资本可按2%年利计算.)若风险系数取零,那10%的年投资回报率所赚无几,若遇经营不善,市埸不景气,租金不涨反跌就套牢赔定了!5..***利率,物价系数是年年在变,多半是涨,是动态的;6.风险系数与投资市场的动态变化有关,主要取决房市的起伏和投资者的欲望,如同炒股.
如何选择商业地产投资?
商业地产投资一般金额比较大,对于个人或者家庭而言,是非常大的一笔开支,需要谨慎、谨慎再谨慎。
商业地产投资一定要考虑地段。看项目的人流量,商业地产项目的人流量决定了商业地产项目的现金流、收益及回报率。不仅要看商业所处的地段、周边的交通、小区档次、人口密集程度等,还要以发展的眼光看问题,看项目周边的规划,未来会朝着什么样的方向发展。由于商业地产投资期限很长,转让变现相对较慢,必须要看未来,例如,商业项目现在是临街门面,未来修一座高架桥的话,会对该商业价值产生很大不利影响。如果现在看还很偏僻,未来几年产业聚集、人口增加、交通更加便利等,物业升值空间会较大。
商业地产投资还要看开发商,正处于建设阶段的项目有可能由于开发商资金链断裂而烂尾,这是最要命的,等于花钱买心烦。如果是从银行***购买的话,购房者和银行是借贷关系,即使项目烂尾,购房者也应该按期向银行偿还***,现实中已经有很多悲惨的例子。需要特别注意。大型开发商、国企开发商相对而言,信用程度较高,能够从多种渠道融资,项目烂尾的风险不大。如果开发商实力很弱,再有不良记录等,就需要格外小心了。
商业地产投资还要看业态,如果是大型集中式商业,除了地段这个要素外,需要特别注意商业运营管理方的招商能力、运营管理能力。即使地段好的商业,如果没有良好的运营方,项目不一定能带来人气,投资回报率自然上不去。
投资商业地产还要看从银行***的利率,计算一下每月还款的金额,商业出租的回报等,需要拿计算器算一算,再结合自身的经济状况综合确定。
为什么感觉外资不喜欢在商业地产开发阶段投资,而偏好买运营稳定的现楼?
外资更多看中现在不愿意去赌未来。原因有以下几点1外资在资金充裕的情况下才会海外购置不动产2外资需要考虑自身企业形象 企业人员上班及客户往来 3外资本身对各地的认知度不高 保险起见选择成熟 中心地带最为重要4决策者希望自己的决定能对公司负责而不需要为公司未来5-10年不动产增值而负责。
外资的确在抄底写字楼,夸张点说,中资再不出手,北上广深的商办写字楼要被外资PE买完了。
光是2019开年这3个月,以国际私募巨头黑石为首的买家,就已经撒出了200亿收楼。
黑石先是以4.8亿美元收购了美国商业地产巨头塔博曼旗下西安、郑州和韩国三家购物中心50%股权;又以70.23亿港元回购海航地产开发子公司香港国际建投69.54%股份;最近又爆出拟以15亿美元收购上海长泰广场。
不光黑石在买买买,凯德、基汇资本也是主流买家,上海浦发大厦、上海MixC万象城等几栋甲级写字楼就刚被他们收入麾下。
2019年,被并购的楼宇节选:
资料来源:投中网
为什么外资更喜欢收购成熟的写字楼和购物中心而不是新建呢?